PERUMAHAN

Makin kecil tipe rumah justru makin besar kenaikan harganya

Sejumlah petugas PLN melakukan penyambungan jaringan listrik di komplek perumahan Grand Muslim di Desa Terong Tawah, Labuapi, Lombok Barat, NTB, Selasa (17/4/2018). Di NTB, jumlah rumah bersubsidi melonjak tinggi.
Sejumlah petugas PLN melakukan penyambungan jaringan listrik di komplek perumahan Grand Muslim di Desa Terong Tawah, Labuapi, Lombok Barat, NTB, Selasa (17/4/2018). Di NTB, jumlah rumah bersubsidi melonjak tinggi. | Ahmad Subaidi /Antara Foto

Konon, mencari rumah itu ibarat mencari jodoh. Selain butuh uang muka, juga butuh keberanian.

Kadang ada rumah murah, tapi lokasinya tak sesuai. Ada pula rumah murah, tapi kualitasnya ga oke. Giliran ada rumah yang sesuai idaman, tapi butuh uang muka yang besar.

Bagi Sujatmiko, jika tak berani, maka tak mampu beli. Pada 2011, dia hanya memiliki uang Rp30 juta. Rumah incaran ia temukan di kawasan Ciledug, Tangerang, Banten.

Rumah dengan tipe 45/78 itu dijual Rp280 juta, Uang mukanya Rp87 juta. Bagaimana dia memenuhi sisanya?

Sebelum akad kredit, dia mendekati pengembang yang jual rumah tersebut. Ia tawarkan diri membantu memasarkan perumahannya. Imbalannya, ia mendapat komisi.

"Alhamdulillah, ternyata saya mampu menjual 4 rumah dalam waktu kurang dari 2 minggu. Komisinya cukup untuk menambahkan kekurangan DP (uang muka) saya," tulis Sujatmiko. Dengan percaya diri dia mulai membantu memasarkan rumah pengembang lain.

Hasilnya, pada 2016 rumah itu sudah ia miliki. Selain itu dia juga punya kendaraan pribadi serta proyek perumahan walau hanya beberapa unit.

Bisnis jual beli rumah memang gurih. Menurut survei kenaikan harga rumah yang dirangkum Bank Indonesia dalam Indeks Harga Properti Residensial (IHPR), rata-rata kenaikan harga perumahan di 14 kota dalam satu dekade ini mencapai 39,7 persen.

Kota-kota itu adalah Jabodebek-Banten, Bandung, Semarang, Surabaya, Medan, Padang, Palembang, Bandar Lampung, Yogyakarta, Banjarmasin, Denpasar, Manado, Makassar dan Pontianak.

Hanya 2 kota yang kenaikan harga rumahnya di bawah rata-rata, Yogyakarta dan Pontianak.

Banten adalah salah satu daerah dengan kenaikan harga rumah tertinggi. Selama satu dekade sejak 2007, di provinsi ini rata-rata harga melonjak hingga 66,3 persen. Sebagai penyangga ibu kota, permintaan rumah di Banten jelas sangat besar. Sesuai hukum ekonomi, jika permintaan besar, maka harganya akan naik.

Tapi anehnya, kenaikan harga rumah terbesar justru terjadi jauh dari ibu kota. Namun di Makassar, Sulawesi Selatan. Dalam 10 tahun ini, harga rumah di kota itu melonjak hingga 124,5 persen.

Apa yang membuat harga rumah di Makassar begitu cepat naik?

Dua tahun lalu, Ketua DPD Real Estat Indonesia (REI) Sulawesi Selatan, Muhammad Arief Mone menjelaskan, konflik tanah tak begitu berpengaruh dalam pembebasan lahan. Tapi justru naiknya harga tanah yang membuat harga rumah melompat tinggi.

Kenaikan ini disebabkan masuknya pengembang level nasional yang mulai berdatangan di Makassar. "Pusat kota sudah tidak ada yang murah, Makassar sudah jadi metropolitan, harga tanah luar biasa tinggi. Bisa mencapai Rp25 juta per meter persegi," kata dia seperti dikutip dari Kompas.com.

Naiknya harga perumahan memang sulit dielakkan. Faktor harga tanah menjadi sebab utama. Manusia selalu berkembang biak, sedangkan tanah di bumi tak pernah bertambah.

Di luar faktor alami, ada juga faktor ekonomi. Menurut Rumah.Com dalam ringkasan Property Outlook 2018, inflasi dan pertumbuhan infrastruktur menjadi pemicu kenaikan harga rumah.

Inflasi, yang kita lihat sebagai kenaikan harga, membuat harga-harga naik bersamaan. Mulai harga bahan bangunan hingga upah tenaga kerja. Kondisi ini jelas membuat harga rumah naik.

Pembangunan infrastruktur menjadi pendorong harga. Misalnya, harga rumah di Halimun Katapang, Bandung, Jawa Barat saat pertama kali diperkenalkan pada Februari 2015, tipe 40 dijual dengan harga Rp279 juta. Gara-gara tol Soroja yang diresmikan akhir tahun lalu, harga melonjak naik Rp444 juta menjadi Rp723 juta.

Selain itu, tumbuhnya kelas menengah menjadi konsumen utama pasar properti. Jika mereka berhemat, pasar properti juga turut melambat.

Bandung menjadi pasar empuk untuk rumah tipe menengah. Menurut data yang diolah tim Lokadata, tiga kota yang kenaikan harga rumah di tipe rumah menengah adalah Bandung, Manado dan Pontianak. Di Bandung, tipe rumah menengah harganya melonjak lebih tinggi dari pada rumah tipe kecil dan tipe besar.

Secara nasional, kenaikan terbesar harga perumahan justru banyak terjadi di pasar rumah tipe kecil. Rumah tipe kecil di Makassar paling besar kenaikannya, mencapai 174,9 persen. Yogyakarta, paling kecil kenaikannya, hanya 31,3 persen. Di Yogyakarta, tahun lalu rumah nonsubsidi, masih ada yang dijual dengan harga Rp144 juta.

Menurut Arief, membangun rumah tipe menengah ke bawah di Makassar sudah tak feasible alias tak menguntungkan dengan mahalnya harga tanah.

Menurut Wakil Ketua Umum DPP Real Estat Indonesia (REI) Hari Ganie, kenaikan harga tanah menjadi momok bagi pengembang kawasan hunian, terutama hunian bersubsidi. "Kenaikan harga tanah itu hantu yang sangat mengganggu kami di sektor properti," kata Hari di Jakarta, Selasa (21/11/2017).

Rahmat Heru Setianto, dosen Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Airlangga, Surabaya, Jawa Timur dalam penelitiannya menemukan, pasar rumah tipe kecil cenderung sensitif terhadap kondisi ekonomi dan tingkat kredit.

Rumah bersubsidi di Papua dan Nusa Tenggara melonjak

Dari sekitar 3.400 pengembang yang tergabung di dalam REI, 80 persen di antaranya merupakan pengembang rumah subsidi. Pemerintah telah mematok harga tertinggi rumah subsidi yang bisa dijual pengembang kepada masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Walau bisa naik setiap tahun, tapi tidak boleh melebihi laju inflasi. "Sementara harga tanah itu (kenaikannya) tidak sesuai inflasi, jauh dari inflasi kalau kita lihat," kata Arief.

Selama ini, rumah bersubsidi banyak dinikmati di Jawa. Namun pada 2017, porsi rumah subsidi berubah. Di Jawa jumlah rumah bersubsidi terjun tajam. Paling banyak yang berkurang adalah Jawa Barat yakni sebanyak 38.599 unit rumah.

Sedangkan di luar Jawa justru naik tajam, terutama ke Nusa Tenggara dan Papua. Di Papua, jumlah penduduk yang mengajukan KPR bersubsidi melonjak tajam hingga 57 kali lipat. Provinsi Kepulauan Bangka Belitung, NTT, NTB, Papua, Papua Barat dan Sulawesi Tenggara, rumah bersubsidi naik antara 2 hingga 4 kali lipat.

Di atas kertas, sebenarnya pemerintah mengalokasikan dana besar untuk membangun rumah bersubsidi di luar Jawa.

Namun, membangun rumah di luar Jawa -Papua misalnya- masalahnya tak sama dengan di Jawa. Ketua DPP Real Estat Indonesia (REI) Papua, Nelly Suryani 2 tahun lalu menjelaskan, masalah yang ditemui pengembang adalah listrik, konflik regulasi pemerintah pusat dan daerah, serta klaim lahan. Hal ini membuat anggaran subsidi rumah susah diserap.

Tak heran, karena minimnya serapan, pemerintah pusat akhirnya memotong anggaran subsidi perumahan hingga Rp6,6 triliun.

BACA JUGA
Tanya Loper Tanya LOPER
Artikel terkait: SPONSOR